以可持续方式进行规划是宪法赋予的人权（第 24 条），也是政府的职责。 因此，
土地规划有必要设置此类目标，同时土地使用必须在项目建设和活动之前予以限定。
监管机构和政策制定者会对此进程感兴趣。 什么会让计划在希腊投资的投资者感兴
趣，是竞争还是规划项目的成果？ 如果项目在前期没有详细的土地和空间规划就计
划开始，或者在相应区域内许可证允许从事与许可的土地使用相冲突的活动，此项
目将不会允许继续进行，且许可证将会承担最高行政法院 (CdE) 的巨大法律风险，
随之而来的会是冗长的流程。 正确的法律和土地规划是项目设计的第一步，也是整
体环境许可流程的重要组成部分。
某一区域对允许使用的土地有何规定？
土地使用或行动限制的定义可能来自不同的源头： （一）土地规划，适用于国家
或地区级别的更广阔的区域，为区域和部门发展政策提供一般指导；（二）城市规
划，制定各区域的具体规章并严格定义所允许的土地使用；（三）特殊规划工具 用
于某些活动场所；（四）环境保护规则，以及（五）行业特定限制某些类型的区域
可能将一定活动排除在外。 对土地使用的环境限制可能与自然、文化或人工环境（
脆弱生态系统包括沿海地区、小岛、溪流、遵循新的生物多样化法律 3937/2011 中
直接土地使用限制的 Natura 区域和自然保护区、湿地、林地、考古遗址和古迹、传
统居住区）有关。 特别是涉及到保护区域时，允许和禁止的土地通常有规章使用提
供详细的直接指导（由 L.1650/1986 框架第 18 条起各条发布）。 部门特定限制
与规划活动的特性有关，例如对某些活动区域与其他场所的距离施加限制的（矿山
与住宅区的距离、酒店与干扰性活动区的距离等）规则。 环境参数和部门相关规则
视具体情况而定，在项目的环境许可阶段进行审核。
本文主要介绍一般土地使用规则（土地规划、空间规划和特殊规划工具）。
土地规划有不同的级别吗？ 为什么这对投资者至关重要？
土地规划是一级土地规划，由国家或地区一级拟定。 土地规划可能也会覆盖特殊部
门 / 生产活动。
一般土地规划列出了影响国家 15 年内长期发展的整体因素，同时考虑了国际和国内
政策。 此规划为国家的发展坐标设置了基本方针，同时为自然和文化资本提供保护。
希腊的《一般土地规划》于 2008 年发布（政府公报发布 GG/128/A/03.07.2008）。
特殊土地规划也由国家一级拟定，目的是对那些对国家具有重要性的特殊部门或特
定土地类别，例如沿海地区等进行规划。此规划历时5 年。 目前的特殊土地规划
针对：一）工业 (GG/151/AAP/13.04.2009)，二）旅游 (GG/1138/B/11.06.2009)，
三）可再生能源 (GG/2464/B/03.12.2008)、 四）养鱼场 (GG/2505/B/04.11.2011)
、五）监狱 (GG/1575/B/28.11.2001)。
在希腊的不同地区，国家规划的规划方向通过区域规划来实施。 此类规划原则上拟
定期限为 5 年，旨在处理基本网络的空间结构以及每个地区的经济改组，为基本生
产活动设置规则。 如若需要，它们可能会在地方一级进一步专业化。 区域规划指出
特殊可能会设立规划工具可能的更广阔的区域，以便实现项目或活动。 所有其他规
划（空间与城市规划、特殊规划工具等）必须与区域规划的方向相符。
区域规划于 2003–2004 年针对希腊所有地区发布，目前已经过修订。 区域规划已
过时这一事实可能会成为今天实现新投资的障碍，人们一直在努力解决这一问题（
见下文）。
地块一级的土地使用有何规定？
二级规划，如称为“一般城市规划”（或在居民最多为 2000 人的较小住宅区时，称
为‘SHOOAP’）的 L.2508/1997 中提出的空间规划，以及随附的“城市研究”，为
每个城市区域提出特别的土地使用规定。 地块的所有者只能修建各个城市区域特定
土地使用所允许的建筑物。 例如，在“纯住宅”区域，可能不允许发展商业中心和
工业（以及其他 CdE1881/2010）。 除了许可建筑之外，土地使用中，不得颁发其他
建筑许可证 （L.2508/1998,第 4 条，例如 ，CdE2900/2003 号决议取消了在“纯
住宅”区的酒店建设许可证。） 这些规划也对建筑系数（建筑面积、容积率、高度
等）、公共区域、公用建筑、一般基础设施进行控制，甚至还会对建筑物的材料和
风格作出规定。
对于更广阔的区域，如住宅区界限之外的地方，二级土地规划以更一般的方法对土
地使用作出了分类。
源自城市和空间规划的土地使用有哪些类型？
希腊的土地使用根据一般城市规划分为：一）纯住宅，二）一般住宅，三）城市和
区域中心，四）中低干扰工业或手工艺和工业园，五）高干扰工业或手工艺,六）批
发设施，七）旅游和休闲，八）开放空间和城市绿化区域，九）公用设施（《基本
规划法典》第 230–240 条）。
土地使用由包括每种土地使用类别内容的特别城市规划目的进一步明确。 通常，一
级土地规划确定较大的类别，而二级土地规划决定每项土地使用的具体内容。 例
如，“旅游与休闲”是较大的类别，包括酒店、住宅、商铺、餐馆、运动设施、会
议中心、直升机停机坪、娱乐场、高尔夫球场、游船船坞等不同的具体使用类别。
一项土地规划和一项空间规划可能会决定土地使用是包括还是不包括上述用途。
住宅区（城市或乡镇）界限之外的区域怎么办？
对于这些区域，设置建筑系数时有一个一般规则（4 stremma 规则），即允许建筑物
修建于最低面积为 4 千平方米的地块上。 在许多情况下，特殊规则源自 4 stremma
规则或对其进行限制，如住宅控制区 (ZOE) 或其他旨在对不受监管的建设活动进行
控制的法规。 例如，基克拉迪群岛 (Cyclades) 的不少岛屿就有此类规章。
4 stremma 规则创造了规划方向吗？ 最近的法律和空间发展，以及 CdE 对规划规则
的解读，就算没有禁止，也使住宅区界限之外的区域建设项目逐渐下降，这些区域
主要是边远地区，必须保持其现有特色。
尽管对什么时候仅根据“4 stremma 规则”进行规划或使用特殊规划工具（例如酒
店）之间没有明确的界限，CdE 的案例法表明，最安全的办法是允许项目在特定的
工业园区（通过特殊规划工具）或是在有二级土地规划的区域获取项目许可。 如果
项目在主要偏远地区（以及其他地区，CdE3920/2010）或工业或手工艺部门有大量
投资，这一点就非常重要。
特殊规划工具对投资者有何作用？
特殊规划工具建立“有组织的园区”，使生产活动得到土地规划和许可。 规划在有组
织的园区内是优先选择，因为它承担的规划风险更小，而且一旦园区建立起来，实际
项目的许可流程会更简便 (L.4014/2011)。 最常用的工具是： “生产活动区”（被称
为 POAPD 区域， L.1650/1986 第 24 条）；手工艺、工业和其他商业活动的有组织
的园区（工业园， 第 41 条及以下规定，第 3982/2011 号法律）；综合旅游度假区
（POTA， L.2545/1995 第 29 条）私人城市化方案（PERPO， L.2508/1998 第 24 条，
土地合作社，《基本规划法典》第 124-138 条）。 特殊法律可能会对“特殊综合发展
规划”作出规定，允许对用于特定目的的特定地块进行定义。 此类规划过去用于奥林
匹克运动会 (L.2730/1999)，现在用于国有私人土地（L.3986/2011，见下文）。 如果
有战略性投资，可能会发布类似规划（L.3894/2010，见下文）。 如果土地规划在乡镇
或城市范围内，所有此类工具定义自己的建筑系数，甚至修订当地城市和空间规划。
其他特殊规划工具也可能监管土地使用并规定特别规划和建筑规则，如《特殊空间领
域干预》和《综合城市干预规划》（分别为 PEHP 和 SOAP， L.2742/1999 第 11、12
条）、《城市重组规划》、《特别扶持区域》、《主动规划区域》(L.2508/1998)，但
是这些规划并未通过审查，因为投资者一般对其兴趣不大。
POAPD 区域
POAPD 区域可能用于建立第一、第二、第三产业部门的任何生产和商业活动。 CdE
标准案例法规定，缺乏综合、完整的土地规划（各个级别）时，养鱼场（以及其他
CdE893/2004、2489/2006、2683/2007、1673/2010）、工业和手工业(CdE2669/2007,
3175/2009)、甚至在一定条件下的酒店 (CdE1163/2002) 可能仅在 POAPD 区域范围内
得到许可。 在所有情况下，项目的环境许可因规划理由废止。
工业园
产生较高或较低影响或干扰的工业或手工艺活动、专业工厂、物流和储存场所、第二
和第三产业部门的业务活动，不包括购物中心、应用产业、能源、冶金、高科技研究
实验室、电厂，必须在有组织的园区内进行土地规划，目前为“工业园”。 在 L.
3982/2011 之前，这些园区被称为工业区/园、生物科技园和工商区。 已经建立的这
些园区仍然有效，目前与商业园一起，被称为“手工艺和商业活动组织园区”。
POTA 区域
A POTA 是指旅游综合开发区。 这些区域是综合旅游度假胜地所在园区（可出售或
长期租赁的避暑酒店和高尔夫球场、水疗、会议中心等特殊旅游设施）。 POTA 区域
中，地块面积超过 800,000 平方米的综合度假村目前必须进行规划 （ L.4002/2011
第 9 条）。 POTA 区域不允许位于生物多样性法律中规定的严格的自然保护区、自
然保护区和国家公园内 (L.3937/2011)。
私人城市化方案
PERPO 是指面积超过 50,000 平方米的私人城市化方案。 土地合作社包括其成员的
主要或第二居所的住宅需求，现在必须规划于 PERPO 区域之内。 CdE 之前认为，如
果目前不存在住宅区，则可以建立新的住宅区，这可以缓解第一或第二居所的定居
压力 (CdE/PE 273/1998)。
投资者可以开始建立这样的规划工具吗？ 流程如何？
如果没有此类园区容纳新的投资，那么它们可能由潜在投资者倡议成立，需符合现
存的相关一级规划方向。 换言之，更高级的土地规划（区域规划和没有区域规划时
的国家和/或特殊土地规划）必须就此类园区的特别区域作出具体规定，因为它们可
能不会在与此类规划方向相反或其不存在时建立。
在建立此类规划工具之前，必须草拟一份战略性环境评估（2001/42/EC SEA 指令）
并获得通过。
如果规划过期或废除怎么办？
在被替换之前，规划方向保持有效。 这可能会引发一些问题，因为随后必须有区域
规划方向，而目前所有区域规划已经过期或正在进行修订。 这样一来，因为 2003-
2004 区域规划缺乏明确积极的方向，开发受到阻碍。 有一些平行的方法可以尝试解
决这一问题。 新的旅游法 (L.4002/2011) 规定,如需规划旅游度假胜地和 POTA 区
域，可以直接申请旅游专项规划（而非不同的区域规划）。 就“国有私人物业”和
战略性投资而言，一项特别规划可定义土地规划，即使它与已过期规划（发布超过
5 年的规划）相冲突。
对于战略性投资有何特别规定？
战略性投资 (L.3894/2010)，特别是符合标准、可被纳入快速发展的私人项目或与
国家的合资企业，（其中包括成本超过 1 亿欧元的项目）可能由被称为 ESHASE 的
特殊规划得到许可，其建设与列于国家特殊土地规划的高级规划条款相符。 此类规
划澄清栽区域的土地使用，有助于战略性开发，同时也对沿海地区的开发作出了规
定。 如果需要促进希腊战略性投资的实现，它们可以像国有私人物业（见下文）的
规划一样发布，也可能与由现存二级规划实施的建筑法规有所差别。
对在近期发展中有待开发的国有私人土地有何特别规定？
“国有私人物业”，特别是待出售或长期租赁以吸引投资者且受希腊共和国
资产发展基金(TAIPED) 发展制约的私人物业可根据整体国家发展和规划政策
(L.3986/2011) 的规定进行开发。 适合潜在开发者业务需求的此类物业被允许的土
地使用包括：一）包括旅游村和避暑山庄的旅游和休闲用地，二）商业园，三）主
题公园、购物中心和娱乐，四）交通、技术、社会和环境基础设施，以及五）混合
用地。 被称为 ESHADA 的“公共物业空间发展特别规划”可基于特定基础，定义详
细的土地使用并设置特别规则和建筑限制。 此类规划处理直接活动规划，并随后发
布其中包括战略性环境评估。 规划同意书纲要以总统法令的形式提供，批准（比例
尺为1:5,000）土地使用、项目和待修建活动的特殊类别、建筑系数和可能需要的特
别限制、规划的环境条款，而项目的实际环境条款以部长级决议的形式以规划同意
书纲要为基础随后发布。
如果修订为物业的高效综合性发展所需，则此类特殊规划可能会修订现存的土地或
城市规划规则，特别是过期的规划。 对环境敏感地区有特别限制。
创建更安全的旅游和避暑山庄投资法律进程
希腊正在努力解决之前阻碍综合性发展的规划问题，提供更安全的法律环境。首先，
要有能力确定特制的土地使用，以符合特殊投资的需求，如就TAIPED运营的“国有私
人物业”以及私人战略性投资而言（分别为ESHADS 和ESHASE）。其次，要能够在特殊
规划而非区域规划的基础上确保此类规划的进行。第三，最近起草的旅游法（已提交
至议会投票）和新拟的旅游特别规划草案（处于公众咨询阶段）都旨在为旅游设施规
划设置一个有组织、有系统的框架（通过上述工具，如 POTA、PERPO、POAPD、ESHADA
和 ESHASE），为甚至是在希腊环境利益区开发旅游和避暑山庄许可提供方向。为了
协调希腊规划规则与《栖地指令》，此新拟法规将允许为有组织的旅游园区在环境利
益区域颁发许可，前提是根据欧盟第 92/43 号指令第六条第 3 段规定 提前进行环境
评估。 如果上述条款能够通过，长期存在的法律歧义将会消失，希腊将为发开者提
供更友好、更安全的环境。
小结：
在希腊进行投资，规划是非常重要的因素。 目前，针对主要规划事项，已经进行了
重大立法改革，以促进对希腊的投资。 完整投资规则的发布，使用特殊规划工具或
特别规划（可处理过时规划并为项目选址）进行规划的能力，以及补充阻碍实现战
略性投资的城市规划条款的能力，有望在希腊建立更友好的投资环境和更安全的规
划环境。
