不动产权利
不动产权利，即向受益人提供直接和绝对权力的权利，包括所有权（ C.C 第 999
条）、役权（ C.C 第 1118 条）和抵押权（ C.C 第 1257 条）。 此外，还应满足
以下条件：
• 构成普遍物权的自物权
• 虚有权, 是受限物权，属于自物权的一部分，因为空头业主缺乏用益权优势，这就意
味着他无法使用或利用其财产。
• 用益权，是人役权，也属于自物权的一部分。 用益权使用者能够使用空头业主的物
业，并从中获得收益。 但是，用益权使用者必须保持物业的完整，也就是说，他不
能改变物业的形状、形式、大小等，但是，对于因自然原因造成的退化或磨损，用益
权使用者不负责任。
• 居住权，是人役权，包括居留于他人住处的权利，直至受益人死亡。
• 地役权，包括受限不动产权，此不动产权属于特定物业（需役地）的当前所有者，以
便以另一物业（供役地）为代价使用后者。
• 抵押权，是受限物权，为受益人提供被抵押物业价值的优先清偿权。
不动产的分类
物业可以分为以下几种类型；上述不动产权适用于所有类型。
一）横向物业（主要应用于公寓建筑）。
它是一种分割的所有权形式。 它适用于对建筑物某一独立部分的占有（如建筑物楼
层或部分楼层-公寓）。 横向所有权包括整栋建筑公共区域的强制性共有权，如空
地、楼梯等。
二）简单 - 竖向物业。
这是一种分割的物业类型。 它指修建于单一地块（场地、地面）上的不同建筑物（
或这些建筑物的某些部分）的不同所有权/物业
三）复杂 - 竖向物业。
位于单一地块上（或正在修建）的建筑物同时在水平方向上分为楼层、公寓等。
2. 不动产中的城市规划和环境限制。
希腊宪法第 24 条规定了特别的预防或抑制措施，以保护自然和人文环境。
它还特别提及了对森林的保护、国家的整体规划、城市化、城镇和居民区的扩张以
及对传统遗址和古迹的保护。
在上述保护范围内，根据特定法律，所有权的转移和受限不动产物权的授予可能被
禁止、受限或需经主管机构的许可。
此类限制和禁止主要出现在以下情况中：
• 边境地区。
• 林区。
• 城市规划限制区域。
• 考古遗址。
• 环境限制区域。
• 海岸和海滩保护区域。
3. 所有权转让记录和其他不动产交易记录。
由公职人员保管的关于不动产所有权变动条例的记录，即政府档案中的包含内容，
要确保物业关系的公开化，及其对交易的保护。
根据《民法典》第 1192 条，必须备案的行为包括以下方面： 1) 在世交易，包括
捐赠 遗赠，通过此种方法建立、转让或取消对财产的物权，2) 主管机构的判决或合
并，或者对物业所有权或其他物权的判决，3) 对物业的司法分配，4) 最终法院判
决，就物权交易而言，包括遗嘱声明的判决，5) 对通过特别逆权管有–时效财产获
得的物业所有权或其他物权进行确认的最终法院判决 。
4. 在希腊通过转让获取物业的程序和费用。
物业购置程序通常包括以下步骤：
1. 寻找物业，可通过地产代理获得相关信息。希腊第4072/2012 号法令第 197-204
条中介绍了关于相关经纪人活动的不同变更条款。 第 198 条还具体规定了专业地产
代理的一些执业条件，同时根据第 200 条，必须签订书面不动产合同。
2. 对物业进行的法律尽职调查（土地所有权证书查验）。
在找到合适物业后，签订任何合同前，买方应指定一名律师对物业进行完整的法律
尽职调查。
土地所有权证书查验应在物业所在区域的土地注册办公室和/或地籍办公室进行，查
验内容包括卖方权利，其前任产权（根据 C.C 第 249 条，时间期限最少为 20 年，
这是权利法令中的基本章程所要求的），以及上述人等承受的任何产权负担（例如
抵押、预通知按揭、止赎权、法院索赔等）。
3.对物业的技术调查。
当待转让地产为土地或位于城镇规划之外时，需要请一名工程师检查此物业是否符
合建设的法律条件。
4. 物业转让税申报表。
在签订合同前，买方或获授权人必须向主管税务办公室提交物业转让税申报表。
5.物业转让公证条例的签署和备案。
在收集好必要的法律文件和相应的证明文件后，于公证员面前进行物业转让条例的
签署。
6. 产权转让备案可在土地注册办事处进行，也可以在物业所在区域的希腊国家土地
注册处（地籍）进行。
5. 违法建筑 – 大赦法。
在希腊，超越法律规定的结构要求和限制，修建房屋的现象非常广泛和普遍。 比
如，超出建筑许可修建公寓，这种现象很常见，如建筑许可范围是 150 平方米，而
其实际面积却有 200 平方米。 还有这种情况，有些房屋或其他建筑物完全没有经过
许可就修建。 这种不正常现象如此普遍，以至于一方面政府流失了物业所有和使用
所带来的那部分收入，另一方面，如果实施法律来拆除此类建筑，又会引发严重的
社会问题。 出于这一原因，也由于一些定居方面的要求，希腊立法者最近出台了一
系列行动方案，以用行政手段解决违反规划和超出规划建设的问题。
6. 准予物业所有者居留希腊。
第 3386/2005 号 法令第 36A 条（最近由第 4146/2013 号法令第 6 条纳入）规定，
如果第三方国家居民，拥有签证（如需要）并以个人或加入法律实体的方式，在希
腊拥有价值不低于 25 万欧元的不动产，可授予五年的希腊居留许可。 此外，根据
第 1652/1986 号法令签订的分时租赁协议，或根据第 4002/2011 号法令签订的旅馆
住宿或带家具的住所的租赁协议，可授予此许可；许可期限为十年。许可根据分散
管理秘书长决议发放，许可范围也包括受益人的家庭成员。
7. 与不动产购置相关的费用。
公证条款的签署费用包括公证人费用 – 通常由买方支付，以及买卖双方的律师和地
产代理（如有的话）费用。
合同备案费由买方支付，包括土地注册办公室和地籍办公室的备案费。
根据最近的第 4072/2012 号法令第 200 条第 2 段，并未对地产代理费用作出规
定，地产代理费用可自由交易，但应签订书面协议。 通常协定的费用为物业实际支
付价格的 2%，但这可能根据物业价值和其他因素而有所改变。
律师费用根据所转让土地合同价值的比率确定。
公证人费用通常预计为所转让物业合同价值的 1,2%。
关于上述律师费，法律规定必须缴纳律师费，在买卖双方律师证明此费用已交付
后，方可签订合同。 最近此项强制支付条款已被废除，双方可与其律师自由协商律
师费用。
8. 不动产购置的银行融资。
在希腊，不动产转让款项常以贷款方式向卖方支付，此贷款金额由银行为买方提
供。 在此情况下，需提供以银行为受益人的预通知按揭，以便清偿银行贷款。 至于
流程，进行以银行为受益人的预通知按揭登记（由物业的买方支付费用），银行和
买方签订转让合同以及贷款合同，并在物业所在地区的一审法院填写申请。
9. 不动产评估
在希腊，土地价值根据所谓的“客观价值系统”（或最大价值）进行评估。这一系
统根据客观标准如位置、大小、该区域的公共设施、建筑年限等提供不动产的最低
价值。此系统已被强制实施，以便税务机关在土地征税时，拥有最低价值参考。 在
转让土地时，转让税按照“客观价值”或合同约定的价值计算，无论是哪种方式，
均以最高者为准。
10. 对物业转让的征税以及适用豁免。
最近的第 4110/2013 号法令取代《所得税条例》第 33 条并纳入希腊税法系统，规
定如果进一步进行不动产交易，对所得的资本利润要征税。
新条款的目的是对物业所有或物业其他物权所产生的利润进行征税，并于 2013 年 1
月 1 日后，物业所有者决定其进一步交易时实施。 这一收益源自物业价值的不断增
加，因此如果有任何进一步的转让，此价值便会高于购入价值。 出于此原因，立法
者将初始购入价值与出售价值（客观或合同）的差额作为计算税率的基础。
为了找出建筑物购入价值与出售价值的差额（这一部分需缴税），法律还规定了特
殊折旧率。
因物业交易而产生的资本利润的税率为 20%，还要履行相关的税务义务（ITC 第 33
条第 10 段规定了此新税收中的豁免条款）。
此外，从 2006 年1 月 1 日起（仅适用于在此日期后获得建筑许可的建筑物），对
首次出售的由建筑商新建的建筑物或专门从事建筑物建设与出售的个人新建的建筑
物征收 23% 的增值税。
对于不需支付增值税的其他物业，如上述所言，交易需以累进方式缴纳不动产转让
税（即价值达到 2 万欧元的物业为 8%，超出部分为 10%）。
11. 与物业所有权相关的主要年度纳税和费用。
根据第 3842/2010 号法令规定，在希腊，属于个人或法律实体的所有物业应于每年
1 月 1 日缴纳不动产税。
以上所述物业权利包括：一）自物权和虚有权，对物业的用益权和居住权，二）对
物业的地下室共有部分、平台或未覆盖建筑部分的停车位、附属空间和游泳池的专
有使用权。
建筑物（主要和附属空间）的应税价值由多项因素决定，如面积、价格区域、楼
层、建筑年限、外观、所有权比例以及其他特别情况。
由法人团体拥有的物业价值的税率为 0.6%，亦有一些例外。
总价值超过 20 万欧元的物业按照规模缴税，从 0.2% 到 2% 不等。
所谓的特别不动产税是对离岸实体所拥有的土地所征收的税款。 它的税率很高（物
业价值 15% 的年度纳税），因为立法者希望以此来阻止离岸实体获得土地所有权。
还存在一些例外情况。
除了上述年度纳税外，1230/2012 号部长级决议条款补充的第 4021/2011 号法令（
政府公报卷 B,78/06.02.2012）规定还应缴纳其它税务，以减少政府的预算赤字，
但这已引起巨大争议。 它被称为“电气化结构平面特别税”，由物业总面积、区域
价格和建筑物年限决定。
