1) 在世交易，包括捐赠遗赠，通过此种方法建立、转让或取消物业物权，且业主与
买方之间，或父母与子女（父母捐赠）之间，就合法来源的所有权转让存在书面
协议，且必须有公证人在场，并进行登记（或注册）。
2) 主管机构的裁决或合并，或者对物业的所有权或其他物权的判决，
3) 对物业的司法分配，
4) 法院最终判决，就物权交易而言，包括遗嘱声明的判决，以及
5) 对通过特别逆权侵占 — 时效财产方式获得的物业享有所有权或其他物权进行确
认的法院最终判决。
希腊有两种不同的登记系统，土地注册处系统 (“Ypothikofylakeio”) 和希腊国家
土地注册处（地籍，“ktimatologio”）系统。两者的主要区别毋庸置疑地导致了
第二种系统的优越性，因为第一种系统以个人形式进行登记，而第二种系统是以房
地产挂牌交易为基础，第二种系统有利于直接控制物业的法律状态，使得交易更加
确定和透明。
在希腊，目前两种系统并行运行，但国家的目的在于废除土地注册处的转让和抵押
系统，换成希腊国家土地注册处（地籍）的集中系统。境内仅特定区域完成了地籍
勘查，其他区域还在进行之中。如需阅读地籍表内容，以了解有关必须登记的行
为，应向主管的地籍处提交一份申请书。
希腊地籍是一个统一并时常更新的信息系统，用于登记有关房地产及其所享权利的
法律、技术和其他额外细节；该信息由国家负责保管和给予保障。
对希腊而言，这是一个基础项目，可确切无争议地处理公民房地产的登记与合并，
减少冗余的手续，简化和加速房地产转让程序，增加物业转让的透明度和安全性。
这个项目尚未在全国所有地区通行。
由公职人员保管的关于不动产所有权变动的记录，即纳入公共记录的内容，确保了
物业关系的公开化以及对交易的保护。
《民法典》还规定了涉及物业或物权的继承接受行为必须登记，以及期限超过九
(9) 年的物业租赁也必须登记（《民法典》第 1193 和 1208 条）。
《民法典》第 1192 条和 1193 条中所述的上述行为未登记将导致物业的所有权不发
生转移，以及任何其他物权不建立或取消。
抵押无需登记，但是必须备案在特殊抵押簿中。
申请书须附上下列文件：
a) 必须登记在地籍表中的行为；
b) 上述行为的摘要；
c) 证明个人签署申请书的合法性的文件，以及
d) 地籍图表的官方摘录。
支付登记费用之后，所有申请均于地籍簿日历的同一天进行登记，然后在地籍册中
按提交的时间顺序进行排列。
不动产物权的基础法律框架。
《希腊宪法》第 17 条规定，财产权作为一项基本权利，受到国家保护；此外，还规
定，行使财产权不得损害公共利益。
在此背景下，为了公共利益，《宪法》规定可以限制或剥夺财产（征收财产），但
前提是向业主提供赔偿。
此外，最重要的物权法渊源是《民法典》第三册（第 947-1345 条）。其他规定和物
权法规则列于《民法典》其他卷册、《民事诉讼法典》及各类特别法中。
不动产中的权利
不动产权利，即赋予受益人的直接且绝对的权力，包括所有权（《民法典》第 999
条）、地役权（《民法典》第 1118 条）和抵押权（《民法典》第 1257 条）。此
外，还应满足以下条件：
- 构成普遍物权的自物权。可能是绝对权（100% 的物业所有权）或共有权（所有
权属于两人或以上，即共同共有人）。
- 虚有权，是受限物权，属于自物权的一部分，因为虚有权人缺乏用益权优势，
这就意味着他无法使用或利用其财产。如无其他规定，用益权人死亡时，用益
权即丧失。随着用益权人的死亡或弃权，用益权与虚有权统一，虚有权人成为
物业的自物权人。
- 用益权是人役权，也属于自物权的一部分。用益权人可以使用属于虚有权人的
物业，并从中获得收益。但是，用益权人须保持物业的完整性，即不得更改物
业的形状、形式、大小等，但不对因自然原因引起的任何退化或磨损负责。用
益权由当事人在世、死亡时或因普通或特殊时效制度产生的法律行为组成。
- 居住权，是人役权，包括居住于他人住处直至受益人死亡的权利。
- 地役权，包括属于特定物业（需役地）当前业主的受限物权，用另一物业（供
役地）换取受限物权的使用。
- 抵押权，是受限物权，为受益人提供被抵押物业价值的优先清偿权。这必须在
概念上和实践中与抵押预通知区分开来，抵押预通知是指依据法定所有权造成
的抵押，这取决于一项延缓条件，即向债权人提出的受担保主张之终审判决，
自条件成就起九十 (90) 天内转为抵押权。仅当抵押权人的主张最终被判决
时，当前的抵押预通知才可以转为抵押。
在希腊获取物业所有权最常见的方法。
根据希腊法律，下列是获取物业的最常见方法：
1) 通过合同获取。
2) 继承获取，无论是有遗嘱继承还是无遗嘱继承。
3) 受赠或父母授予获取。
4) 通过拍卖获取物业，即通过强制执行购买债务人的物业，最终由出价最高者获
得物业的所有权。
5) 个人在善意原则下享有法定权利，占有物业达十年（一般或普通时效制度）。
6) 人个占有物业长达二十年而获取（特别时效制度）。
7) 将土地的一部分与相邻土地进行合并而获取，即消除个人或法律实体的物业及
通过当局行为管理他人物业（此类合并包括土地的垦殖、征收和重新分配）。
8) 通过判决获取物业，即形成性法庭判令判决物业归属（案件判决包括分配、法
规限制和相邻物业的建筑物）。
9) 因所谓的“对价”(antiparochi) 系统而获取物业，这种方法在希腊持续了半
个多世纪，主要与 70 和 80 年代大城市的密集建设阶段有关。
土地所有者和承包商签署“对价”合同（建设合同），前者负责将特定份额（比
例）的完整土地（共同所有），连同待建的部分个人物业，转让给负责建筑施工的
承包商。在实践中，这种系统让土地所有者有机会在承包商的帮助下建造大楼，而
承包商不拿钱，而是获得大楼内的公寓。
不动产中的城市规划和环境限制。
《希腊宪法》第 24 条规定了特殊预防性或管制性措施，以便保护自然环境和人文环境。
保护措施包括，根据特别法，所有权的转移和受限不动产物权的授予可能被禁止、
受限或需经主管机构的特别许可。
此类限制和禁令主要存在于以下情况：
边境地区。
林区。
城市规划限制区域。
考古遗址。
环境限制区域。
海岸和海滩保护区域。
在希腊以转让方式获取物业的程序和成本。
物业的购置程序通常包括以下步骤：
1. 寻找物业，可通过地产代理获得相关信息。
2. 对物业进行法律尽职调查（土地所有权证书查验）。
在找到合适物业后，签订任何合同前，买方应指定一名律师对物业进行完整的
法律尽职调查。
土地所有权证书查验应在物业所在区域的土地注册办公室和/或地籍办公室进
行，查验内容包括卖方权利，其前任产权（根据《民法典》 第 249 条，时间
期限最少为 20 年，这是权利法令中的基本章程所要求的），以及上述人士承
受的任何产权负担（例如抵押、预通知抵押、止赎权、法院索赔等）。
3. 对物业的技术调查。
当待转让地产为土地或位于城镇规划之外时，需要请一名工程师检查此地产是
否符合建设的法律条件。此外，建议检查该地产是否符合判定违章建筑的新规
定，还应由工程师检查是否符合有关节能的新要求，并提供相应证书（必须交
给公证人，双方在该公证人面前签署合同）。
4. 物业转让税申报表。
签署合同之前，买方或获授权方须向主管税务所提交物业转让税申报表，该文
件由公证人起草，由买卖双方签字。缴纳转让税后，税务所的资金部门会出具
一份转让税申报表的副本，该副本须附在公证人的合同材料中。
5. 物业转让公证材料的签署与登记。
物业转让行为的签署发生在公证之前，汇集必要法律文件和适当证明文件之
后，比如建筑许可的官方副本、卖方向主管税务部门对自己物业来源做出的严
正声明、正常缴纳当地政府税务的证明、物业为继承取得或受赠取得时向主管
税务部门申报遗产税或赠与税的证明、卖方的缴税与保险证明、向主管税务部
门缴纳转让税的缴税证明、能效证书等。
6. 提交公证材料、相关摘要以及申请书，并缴纳登记费用后，所有权的转让可以
向物业所在地的土地注册处或希腊国家土地注册处（地籍）登记。转让行为的
登记证明将在合理时限内出具。
7. 应在土地注册处或国家地籍缴纳的费用取决于 a) 我们申请登记的行为类型 b)
物业的价值，该价值由两名承包商评估或由财政部制定官方价格。
促进非欧盟公民在提交公证材料后成为不动产业主时获取希腊居住许可
根据新颁布的第 4146/2013 号希腊法律“为战略性投资和私人投资创造发展友好型环境”
1. 根据该新法，居住许可有效期为五 (5) 年，有权续期五年（条件是所有权合同
持续有效），非欧盟公民享有此等权利，但是其必须以个人方式或通过法律实
体（申请人须完全拥有其股份）获得签证，且在土地注册处或国家地籍进行合
同（签署时须有公证人在场）备案后成为希腊不动产业主，或
2. 根据第 1652/1986 号法律，拥有至少十年的分时享用合同，或
3. 根据第 4002/2011 号法律第 8 条第 2 部分，在旅游住宿综合建筑群内租赁酒
店住宿或带家具的旅店住宿 10 年
物业的最低价值和分时享用租赁的合同价格，以及旅游住宿综合建筑群内酒店住宿
或带家具旅店住宿的租金应达二十五万 (250,000) 欧元。
这类居住时间不算作授予公民身份的居住时间。
物业业主/居住许可证持有人可以携带家庭成员。收到请求时，应向家庭成员颁发个
人居住许可，该许可与申请人的居住许可同步续期和/或失效
