由于希腊走出了经济衰退，因此房地产市场有一个非常光明的未来。希腊房产价格
的大幅下降以及对外国投资者在希腊投资房产实施的一些优惠政策（如居留证）只
是投资希腊房地产的一部分优势，而更重要的是房地产投资公司 (REICs) 可以成为
开展大规模房地产投资的一个载体。
通过颁布法律第 2778/1999 号，REICs 被首次引人了希腊。它们是开展大规模房地
产投资的工具，并且通常它们会将大部分净利润用于公司的股利分红。根据法律规
定，每个 REIC 必须在成立后不久就要在欧洲证券交易所上市交易。将 REICs 引人
希腊的背后的目的就是为希腊（包括国有的）以及外国大型房地产投资者建立一个
稳定和友好的税收机制，从而为这一领域吸引更多的投资。通过在现代房地产投资
应用企业治理的原则来实现这一目的。通过这种方式，投资的规则和程序变得更清
晰，更简单，同时适用更低的税率。
根据法律第 4141/2013 号和 4209/2013 号对 REICs 的法律框架进行了修订，为
REICs 提供了更加灵活的监管环境，并降低了相关的税率。
REICs 的新法律框架、加上最新颁布了开放参与合资、特殊目工具和长期优惠的计
划，以及公共财产出售及回租项目的推出，有助于改善该行业的增长前景，并增强
该行业在提高公共房地产使用效率方面的作用。通过引入 REICs，房地产变成了可
以流动的投资工具，机构资金和个人投资者都可以参与投资，让他们能够投资受到
严格监管的上市公司和高价值的财产，同时没有通常相关管理问题的担忧。
REICs
根据法律第 2778/1999 号的规定，希腊的房地产投资公司采用股份有限责任公司的
形式，并且经营目的只限于获取和管理房产。
REICs 优势
REIC 是极具吸引力的投资工具，它能够提供特定的收益。REICs 是在优惠的税收框
架下运作，能够为中长期投资者带来丰厚的回报。对于希望通过投资专业化管理的
希腊的房地产投资公司 (REICs) 以及依据
法律第 4141/2013 号和 4209/2013 号进行
的立法改革
Alexandropoulou Law Firm
Alexandropoulou Law Firm
房产而获得多元化收益的投资者而言，REIC 股份可以提供更广泛的投资机会组合。
按照规定，REICs 应该其大部分经常性盈利分配给股东，并且对它们的债务水平有
具体的限制。最后且很重要的一点，由于能够产生长期现金流量，因此 REICs 投资
也是适合养老基金的投资需求的。
“新的”REICs
最新的第 4141/2013 号和第 4209/2013 号法律对第 2778/1999 号法律所规定的
REICs 机构框架进行了改革，扩大了投资的选择范围和 REICs 的活动范围，从而提
高了投资的灵活程度。关于投资选择的扩大，允许 REICs 投资于：
• 住宅物业，
• 旅游酒店（最多可达到总投资的 25％），
• 在建物业
• 和有建设许可证的土地项目。
此外，允许它们加入合资计划或其他类型的以开发优质地产为目的的商务安排（超
过 1000 万欧元），它们还可以投资与金融租赁相关的权益、建设权，以及房地产长
期优惠项目。因此，REICs 有望通过这项改革参与公共物业开发项目的投资。
设立条件
REIC 必须采用有注册股份的、特殊性目的希腊“股份有限公司”的形式设立，并应
获得希腊监管机构（希腊资本市场委员会 - HCMC）的批准，该机构负责评价 REIC
的投资计划、组织构成、公司的技术和金融资产，以及拟任的管理人员的可靠性、
适合性和相关经验以及是否建立了公司治理规则。
初始最低股本要求达到 2500 万欧元（€25.000.000），应在公司成立时全额实缴。
公司的股本包括用于公司经营的现金出资、货币市场工具、证券及财产、不动产或
者动产。
REICs 的募集
根据法律规定，REIC 必须在其成立两年后向希腊雅典证券交易所申请上市，不过经
过希腊资本市场委员会批准最多可以延期24个月。公司应进行税务审计（不含准入
前最后一个公布的财年），并建立有强制性的企业管治标准。在上市时，公司的股
本至少有百分之五十 (50％) 已经用于投资房地产。
REICs 的获准投资
REIC 应该将至少 80％ 的总资产投资到房地产和与商业或工业地产相关的权益、股份
或单位；其总投资中的住宅物业的比例最高可以达到 25％；所投资的地块应用于建设
商业/工业/或住宅建筑（相关的施工许可证/牌照必须在取得土地后 5 年内提交）。
投资到欧洲经济区以外的第三国的房地产物业最多只能占其物业组合价值的 20％。
通常情况下是在希腊是禁止进行房地产开发的，但有一个例外的情况，就是该公司
应承但该物业的全部建设工程或该物业的翻新工程，并且工程费用不超过该公司的
物业组合价值的 40％ 并要在从施工许可证签发之日起或者收购物业该物业之日起
36 个月内完工。
REIC 也可以通过订立预先协议，在特定条件下购买在建物业。
根据 REIC 所购买的股份或单位的规定，允许 REIC 购买房地产管理公司的不低于
被购买对象 80% 的股份或单元、只投资于房地产管理公司的控股公司、投资于REICs
及房地产开发及管理公司的 UCITS，以及其他投资于希腊或其他欧盟国家的REICs或
房地产的或最终完全或主要投资于房地产的欧盟另类投资基金 (AIFS) 的共同基金。
REICs 主要税种
REICs 享有多项税务豁免，使之成为有投资吸引力的投资工具。
• 在公司层面上的主要好处是免征企业所得税 。REICs 的税率设定为有效欧洲央行干预
汇率（参考利率）上浮一个点的百分之十 (10％)，并按各项投资现值的平均水平加上
可动用资金进行计算。税款应在双年度投资表上所记载的期间届满之后的那一个月份
的前十五日内支付给主管税务机关。
• REICs 也免征物业转让税和购买物业的其他税负（目前按 3％ 征收同时还征收 3% 市
政税）。还有免征关于租金收入的附加税以及降低年度财产税的税率。REIC 发行的股
票以及在向其他 REIC 转让房地产时免征任何形式的税、附加税、印花税、军税、权
益或任何交给国家、公共法人或任何第三方的其他收费。之后，如果 REIC 再将房地
产转让就要遵守普通税收的相关规定。
• 免征以下方面的资本收益税：a）房地产转让；b）子公司的股本转让
在投资者层面，股东没有其他所得税的负担（已经由 REIC 全部承担），股东投资所
获得的股息免征希腊的预扣税，但出售 REIC 上市股份须要承担 0.2％ 的交易税。
来源：希腊交易所集团，2013 年 11 月
REICs的应付股利
REIC 必须将其年度净利润的至少百分之五十 (50％) 向股东派发股息。 - 但也可以
通过股东大会确定一个较低的派发比例或决定不分红，但前提是章程中要有这样的相
关规定，可以将利润以及其他非资本性收益的收入一同转作临时性非课税的准备金，
也可以用于增加股本金而分派给予股东（根据成文法第 2190/1920 号的规定）。
REICs 转换为共同基金。
根据某些法律规定，REIC 允许转换成为一个房地产基金（法律第 1969/1991 号第
12a 条）。
REICs 的例子：
2012 年 8 月，加拿大费尔法克斯金融控股公司投资 2 亿欧元到 EFG 欧洲银行资产
公司，将其持股比例从 5.7％ 提高到 42“ 。
在 2013 年 11 月，荷兰私募股权 Invel 房地产公司和以色列钻石大王 Beny
Steinmetz 宣布以 6.53 亿欧元的价格联合收购盘古 REIC（Ethniki 银行的房地产
单元）的 66％ 股份。
